Was ist eine Hypothek?
Die Hypothek zählt, genau wie die Grundschuld, zu den Grundpfandrechten und dient der Sicherung einer Forderung, beispielsweise eines Darlehens zur Baufinanzierung. Dabei tritt der Hypothekennehmer die Rechte an einem Grundstück oder einer Immobilie an den Gläubiger ab, um im Gegenzug Geldleistungen zu erhalten.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Grundpfandrechten besteht darin, dass die Hypothek immer mit einem bestimmten Darlehen verbunden ist. Sie wird als akzessorisch bezeichnet, was bedeutet, dass Existenz und Höhe vom Umfang der Forderung abhängig sind.
Bei einer Grundschuld ist dies nicht der Fall, sie existiert unabhängig vom Darlehen.
Des Weiteren entspricht die Hypothek stets genau dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Mit den jeweiligen Tilgungsraten sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek. Sobald die Forderung ausgeglichen ist, erlischt kraft Gesetzes das Schuldverhältnis sowie die Kreditsicherheit.
Die Grundschuld wird zwar zunächst im Wert des aufgenommenen Darlehens eingetragen. Sie sinkt jedoch nicht parallel zur Restschuld und bleibt vielmehr über die gesamte Laufzeit hinweg in gleicher Höhe bestehen.
Welches Grundpfandrecht bietet größere Vorteile?
Allem Anschein nach weist die Hypothek mehr Vorteile auf als die Grundschuld, da sie mit den Tilgungsraten sinkt und nach Forderungsausgleich erlischt.
Bei näherer Betrachtungsweise ist dies jedoch nicht der Fall. Denn die Grundschuld ist wesentlich flexibler. Nach vollständigem Ausgleich der Restforderung besteht hier die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
Es ist möglich, die bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen zu nutzen. So kann beispielsweise, sofern die Forderung bereits teilweise getilgt ist, ein weiteres Darlehen bis zur Höhe des eingetragenen Grundschuldwertes aufgenommen werden, ohne dass eine weitere Absicherung erforderlich ist. Dies führt zu einer erheblichen Kostenersparnis. Des Weiteren kann bei einem Verkauf der Immobilie die Grundschuld auf den neuen Besitzer übertragen werden.
In der Praxis hat sich mittlerweile die Grundschuld zur Sicherung von Kreditforderungen durchgesetzt, so dass Hypotheken als Sicherungsmittel deutlich an Bedeutung verloren haben.