BERGFÜRST im Test – Geld anlegen in Immobilienprojekte durch Crowdinvesting. Unsere Erfahrungen
Die BERGFÜRST AG mit Sitz in Berlin ist ein Online-Marktplatz, auf dem private und professionelle Anleger in einzelne Immobilien und Immobilien-Portfolios investieren können. Die Laufzeiten reichen von 1 bis 5 Jahren. Die jährlichen Zinsen liegen bei 5-7%.
Die Besonderheiten dieser 2011 gegründeten und 2012 online gegangenen Plattform:
- Die Mindestbeteiligung beträgt seit 2015 nur 10 €. Das bedeutet, dass eine Streuung auf möglichst viele Projekte sehr leicht umsetzbar ist und das Risiko deutlich verringert werden kann.
- Außerdem verfügt die Plattform über einen Sekundärmarkt: Anleger können ihre Beteiligungen untereinander handeln.
- Zinsen werden halbjährlich ausgezahlt
- BERGFÜRST bietet seit März 2017 besicherte Bankdarlehen, allerdings stets im Nachrang
- Seit Februar 2018 hat BERGFÜRST das TÜV-Siegel “Geprüftes Online-Portal”
Was ist BERGFÜRST?
Die Gründer der BERGFÜRST AG sind Dr. Guido Sandler (Gründer der Berliner Effektenbank AG und der E*Trade Bank AG und Dennis Bemmann (Gründer von studiVZ).
In der Anfangsphase lag der Schwerpunkt auf Investitionen in Start-ups, später änderte BERGFÜRST die Richtung und bietet jetzt ganz überwiegend Immobilieninvestments an.
Aktuell besteht nach Aussage von Dr. Guido Sandler in einem Interview mit dem österreichischen Finanzblog CrowdCircus das Team aus 20 „hochqualifizierten Mitarbeitern, die über langjährige Erfahrung in ihren Aufgabenfeldern verfügen“.
Nach Angabe von BERGFÜRST verfügt die Plattform über mehr als 22.000 Investoren (Stand Januar 2018).
- BERGFÜRST ist als erste deutsche Crowdfunding-Börse im Bereich Immobilien gestartet
- BERGFÜRST gehört zu den größeren Crowdinvesting-Plattformen in dem noch jungen Markt
- Die Mindestbeteiligung ist sehr gering (10 €)
- Im Fragen&Antworten-Forum ist es möglich, die Investoren direkt zu kontaktieren und auch Fragen anderer Interessenten inkl. der Antworten einzusehen
- BERGFÜRST verfügt über als einzige deutsche Crowdfunding-Börse über einen Sekundärmarkt: Auf diesem „Handelsplatz“, können Investoren Beteiligungen untereinander handeln
- Anmeldung und Kauf von Beteiligungen auf der Plattform sind kostenlos. Nur bei Transaktionen auf dem „Handelsplatz“ fällt eine Gebühr von 10 € je (Teil-) Verkauf und Kauf eines Angebots an
- Zinsen werden seit 2016 halbjährlich ausgeschüttet
- Erstmals im März 2017 mit der Schwarmfinanzierung „Santa Ponsa Mallorca“ wurde ein besichertes Bankdarlehen angeboten
Wie funktioniert BERGFÜRST?
Immobilienentwickler finanzieren ihre Projekte zum Großteil über Banken. Sie sind daran interessiert, ihr Eigenkapital auf mehrere Projekte zu verteilen. Je weniger Eigenkapital sie in ein Projekt investieren müssen, desto mehr Projekte können sie insgesamt umsetzen.
Andererseits ist den Immobilienentwicklern daran gelegen, den Zinssatz bei der Bank möglichst gering zu halten. Deshalb nehmen sie weiteres Kapital auf, mit dem sie die Eigenkapitalquote erhöhen können: sogenanntes Mezzanine-Kapitel.
Das ist eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapital. Dieses kam bisher ausschließlich von institutionellen Großanlegern. In der Crowd können jetzt aber auch viele kleinere Anleger wie Sie größere Summen gemeinsam investieren.
- Vorteil: Die Renditen sind dabei fast so hoch wie die der Eigenkapitalgeber.
- Nachteil: Sollte es zu einer Insolvenz eines Immobilienentwicklers kommen, stünden die Anleger der Crowd mit ihren Ansprüchen allerdings hinter denen der Bank (es handelt sich hierbei um ein „Nachrangdarlehen“.
Wie sicher ist BERGFÜRST?
Besichertes Bankdarlehen – was bedeutet das?
Laut Dr. Guido Sandler bietet diese Form der Finanzierung den Investoren einen „optimalen Kapitalschutz. Denn anders als bei den klassischen Nachrangdarlehen gibt es echte Sicherheiten, die sogar im Falle einer Insolvenz der Objektgesellschaft verwertbar sind. Das können Grundschulden, persönliche Bürgschaften der Initiatoren und weitere Sicherheiten sein. Zudem hat ein Bankdarlehen eine feste Laufzeit. Kann der Emittent zum Rückzahlungstermin nicht zurückzahlen, gibt es keine Verzögerungen wie beim Nachrangdarlehen. Die Sicherheiten werden verwertet und der Zerschlagungswert verteilt.“ Weitere Informationen finden Sie bei BERGFÜRST in den „News zur Erweiterung der Produktpalette um das besicherte Bankdarlehen“.
Beim Crowdinvesting ist das Risiko eines Totalverlusts bei einzelnen Projekten nicht auszuschließen. In dem Fall müssen andere Anlagen den möglichen Verlust ausgleichen können. Dies ist nur durch eine breite Streuung (Diversifikation) möglich.
Unser Tipp: Investieren Sie in mehrere Projekte unterschiedlicher Emittenten auf mehreren Plattformen und in andere Anlageklassen. Weitere Informationen zum Crowdinvesting finden Sie in unserem Artikel zu Immobilienanlagen.
BERGFÜRST akzeptiert nur erfahrene Emittenten, überprüft vorab die Projekte und stellt den Anlegern danach umfangreiche Informationen zur Verfügung.
So finden sich Angaben zu:
- den Zinsen p.a. inkl. der Fälligkeit
- dem geplanten Crowdfinancing
- der Laufzeit
- der Art der Immobilie
- der Kategorie der jeweiligen Immobilie (z. B. Bestandsimmobilie)
Und in einem ausführlichen Exposé wird das Projekt und der Darlehensnehmer vorgestellt.
Weitere Informationen sind:
- Vermögensanlageninformationsblatt (VIB) gemäß § 13 Vermögensanlagengesetz (VermAnlG)
- Fotos und Videos
- Neuigkeiten (je nach Projekt mit Webcam-Bildern von der Baustelle)
BERGFÜRST empfiehlt unter Ratgeber/Unterlagen einen 5-Schritte-Prozess, mit dem Interessenten sich über ihre Anlage informieren können.
Zusätzliche Sicherheit bietet bei BERGFÜRST seit dem 31.01.2018 das TÜV-Siegel “Geprüftes Online-Portal”. Das ist ein freiwilliges Prüfzeichen des TÜVS Saarland. Untersucht wurden grundlegende Sicherheits- und Datenschutzaspekte des Portals, Transparenz sowie Funktion und Bedienung. Die Prüfung findet von jetzt an jährlich statt.
In welche Immobilienprojekte können Sie aktuell bei BERGFÜRST Geld investieren?
1) Investieren Sie in die aktuelle Emission: a) Fontane Center
Zinsen p.a. 6,5 %
Besonderheiten: Zusätzlicher Bonus von 2 % bei Ersteigerung. Bei
Nicht-Ersteigerung Rückerstattung des Darlehens innerhalb
eines Monats, ab dem 30.04.2018. Dann betragen die Zinsen
auch für die verkürzte Laufzeit 6,5 %
Zinsfälligkeit: halbjährlich jedes Jahr zum 30.06. und 31.12.
Laufzeit: 5 Jahre
Kategorie: Bestandsimmobilie
Art der Immobilie: Wohn- und Gewerbeimmobilie (Einkaufscenter)
Standort: Raum Berlin, Königs Wusterhausen
Geplantes
Crowdfinancing: 2.200,000 €
Art der Sicherheit: Grundbuchliche Besicherung
1) Investieren Sie in die aktuelle Emission: b) Wohnen im Aartal
Zinsen p.a. 6,5 %
Zinsfälligkeit: halbjährlich jedes Jahr zum 30.06. und 31.12.
Laufzeit: 3 Jahre
Kategorie: Bestandsimmobilie
Art der Immobilie: Wohnimmobilie
Standort: Aartal, Raum Wiesbaden, Rhein-Main-Region
Geplantes
Crowdfinancing: 1.100,000 €
Art der Sicherheit: Grundschuld
2) Investieren Sie auf dem Sekundärmarkt bei BERGFÜRST:
Auf dem Handelsplatz können Sie von anderen Anlegern Beteiligungen an bereits erfolgreich platzierten Emissionen erwerben.
Und Sie können Ihre Investments dort zum Verkauf anbieten und sind somit jedenfalls theoretisch flexibel auch über die Laufzeit des Projekts.
BERGFÜRST stellt ähnlich wie ebay die Infrastruktur für diese Transaktionen bereit.
Sie können den Handelsplatz bei jedem einzelnen Projekt in Ihrem Profil über einen eigenen Reiter aufrufen. Oder Sie lassen sich nach dem Login alle Verkaufsangebote in der Übersicht über die Handelsplätze anzeigen.
Zurzeit (Stand Januar 2018) werden Investitionen aus rund 15 unterschiedlichen Projekten angeboten. Hier ein Auszug aus den Angeboten:
Wie funktioniert die Geldanlage bei BERGFÜRST?
Registrierung
Sie registrieren sich zunächst mit Ihrer E-Mail-Adresse und Vor- und Nachnamen sowie der Angabe, ob Sie sich als juristische Person registrieren möchten. Mindestalter: 18 Jahre. Weitere Informationen werden erst bei einer Investition benötigt.
Sie bekommen eine Anmeldungsmail, die Sie bestätigen.
Anlageprozess
Auswahl
Sie informieren sich ausführlich über die angebotenen Projekte und treffen Ihre Entscheidung. (Zurzeit können Sie in ein aktuelles Projekt investieren oder auf dem Handelsplatz von anderen Anlegern (Teil-) Investitionen übernehmen).
Investieren
Sie entscheiden über die Höhe Ihrer Investition (ab 10 €) und durchlaufen den Anlageprozess, bei dem Sie zunächst weitere persönliche Daten eingeben inkl. der Steuer-IdNr. und Ihrer Ausweisnummer.
Es folgt die sogenannte Angemessenheitsprüfung. Diese ist BERGFÜRST gesetzlich vorgeschrieben, für Sie aber optional. Dabei werden Informationen zu Ihren Kenntnissen und Erfahrungen im Zusammenhang mit Finanzanlagen eingeholt und Sie werden ggf. erneut vor den Risiken gewarnt. Anschließend erklären Sie, dass Sie das Vermögensanlagen-Informationsblatt heruntergeladen und gelesen haben, und bestätigen die Anlagebedingungen und gesetzliche Pflichtangaben und unterschreiben mit Ihrer elektronischen Signatur.
Zahlung
Damit schließen Sie den Prozess ab und überweisen die Anlagesumme (Lastschrift wird – noch – nicht angeboten).
Ist Ihr Geld eingegangen und sind 14 Tage nach Zeichnung verstrichen (ist also die gesetzliche Widerrufsfrist verstrichen), ist Ihr Investment wirksam und wird vom Emittenten verzinst.
BERGFÜRST Bewertung:
Bei BERGFÜRST ist eine Investition in Immobilien auch für Privatanleger möglich.
Anmeldung und Investition auf der professionell wirkenden Plattform sind ohne großen Aufwand und ohne Gebühren möglich. (Ausnahme: 10 € je Kauf und erfolgreichem Verkauf auf dem Sekundärmarkt).
Sie können sich über die Immobilienprojekte vor Ihrer Investition und während der gesamten Laufzeit umfangreich informieren und auch mit den jeweiligen Emittenten in Kontakt treten, wenn Sie weitere Fragen haben.
BERGFÜRST akzeptiert nur erfahrene Emittenten und überprüft die Projekte im Vorfeld.
Vergessen Sie aber dennoch nicht das durchaus vorhandene Risiko. Streuen Sie dieses unbedingt größtmöglich. Und investieren Sie nur in Crowdinvesting, wenn Sie auch einen Totalverlust problemlos verschmerzen können. Diese Diversifikation ist bei BERGFÜRST aufgrund der geringen Mindestbeteiligung von 10 € deutlich leichter möglich als bei anderen Plattformen.
Bei einer solchen Streuung ist es möglich, eine sehr attraktive Rendite zu erzielen. Wir empfehlen eine Streuung auf ca. 25 unterschiedliche Projekte (und zudem auf weitere Anlageklassen).
Hierfür stehen bei BERGFÜRST zusätzlich zu aktuellen Emissionen auf dem Sekundärmarkt, dem Handelsplatz, zahlreiche Anlagemöglichkeiten zur Verfügung. Dieser Handelsplatz ist für BERGFÜRST neben der geringen Mindestbeteiligung und dem besicherten Bankdarlehen ein weiteres Alleinstellungsmerkmal auf dem Immobilien-Crowdinvesting-Markt. Dadurch entsteht eine deutlich größere Flexibilität der Anlage, als dies auf anderen Crowdinvesting-Plattformen möglich ist.
Fünf Fragen aus den FAQ der BERGFÜRST-Webseite:
Kann ich meine Investition widerrufen?
Ja, innerhalb des Angebotszeitraumes besteht das Recht, die Investition innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen zu widerrufen.
Wie wird meine Investition steuerlich behandelt?
Die Steuern auf Ihre Zinserträge (inkl. Kirchensteuer) werden automatisch vom Emittenten an das Finanzamt abgeführt. Falls Sie innerhalb der Laufzeit auf dem Handelsplatz aktiv waren, erhalten Sie zum Ende eines jeden Jahres einen Transaktionsausweis, welcher Ihre realisierten Gewinne oder Verluste durch den Kauf oder Verkauf von Beteiligungen aufzeigt, damit Sie diese Beträge in Ihrer Steuererklärung geltend machen können.
Kann ich meine Beteiligung auch während der Laufzeit veräußern
Während der Laufzeit haben Sie die Möglichkeit, Ihre Beteiligungen auf dem Handelsplatz des jeweiligen Projektes zu veräußern.
Wer kann Emittent werden?
Prinzipiell kann jeder Bestandshalter, Projektentwickler oder Bauträger Emittent auf BERGFÜRST werden. Dabei wird ein hoher Wert auf die Erfahrungen des Emittenten gelegt. Eine Investitionssumme sollte mindestens EUR 200.000 und maximal EUR 10.000.000 betragen. Für genauere Informationen können Sie unser Corporate Finance Team jederzeit kontaktieren.
Was passiert, wenn BERGFÜRST nicht mehr existieren sollte?
BERGFÜRST agiert nur als Vermittler zwischen Investoren und den Emittenten. Die Verträge werden bilateral zwischen diesen beiden Parteien geschlossen. Partner ist weiterhin der Emittent, welcher auch weiterhin direkt zur Verfügung steht und vertraglich dem Investor gegenüber gebunden ist. Alleine der von BERGFÜRST initiierte Handelsplatz für die Beteiligungen würde dann nicht mehr zur Verfügung stehen.
Weitere Informationen zu BERGFÜRST finden Sie auf der Webseite der Plattform.
BERGFÜRST: Erfahrungen aus 2017
Laut Pressemitteilung war das vergangene Jahr für BERGFÜRST überaus erfolgreich:
„Die Plattform konnte Finanzierungen im Volumen von rd. EUR 14 Mio. für ihre Emittenten und deren Immobilienprojekte realisieren. 2016 waren es noch rd. EUR 4,3 Mio.
Seit Gründung im Jahr 2011 konnte BERGFÜRST Emissionen im Volumen von EUR 23,6 Mio. erfolgreich platzieren.1
Zudem wurden auf BERGFÜRST allein 2017 neun Projekte erfolgreich abgeschlossen und die Darlehen im Volumen von rd. EUR 4,6 Mio. inklusive Zinsen fristgerecht an die Anleger zurückgeführt. Die durchschnittliche Verzinsung betrug hier rd. 7,3 % p.a.“
Ebenfalls aus der Pressemitteilung vom 10.1.2018: [1]
