Was ist eine Grundschuld (Sicherungsgrundschuld)
Hier handelt es sich um ein Grundpfandrecht mit dem ein Grundstück oder eine Immobilie, beispielsweise zur Absicherung eines Darlehens zur Baufinanzierung, durch Eintragung im Grundbuch belastet wird.
Generell verlangen Banken für die Baufinanzierung Sicherheiten. Dabei ist es üblich, dass der Kreditnehmer dem Kreditgeber als Sicherheit für das ihm gewährte Darlehen den Zugriff auf sein Grundstück einräumt. Die häufigste Methode diese Sicherheit zu gewähren, ist die Eintragung einer Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Sollte der Kreditnehmer irgendwann nicht mehr in der Lage sein das Darlehen zurückzuzahlen, hat die Bank das Recht, das mit der Grundschuld belastete Grundstück sowie die Immobilie zwangsversteigern zu lassen oder in das gesamte sonstige Vermögen des Schuldners zu vollstrecken. Der Kreditnehmer (Schuldner) muss die Zwangsvollstreckung dulden.
Bestellung einer Grundschuld
Damit eine Grundschuld wirksam entstehen kann, müssen sich der Grundschuldgläubiger, also das Kreditinstitut, und der Eigentümer als Schuldner über die Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld einig sein. Dieser Vorgang wird Grundschuldbestellung genannt, welcher sich die Eintragung im Grundbuch anschließt. Voraussetzung für die Eintragung ist die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie ein Antrag beim Grundbuchamt auf Eintragung der Grundschuld.
Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel der Höhe des Darlehens. Im Gegensatz zur Darlehensschuld verändert sich die Grundschuld jedoch nicht durch die Tilgung und bleibt in eingetragener Höhe bestehen.
Zweckerklärung / Sicherungsvertrag
In der Zweckerklärung wird festgeschrieben, welche Forderung mit der Grundschuld gesichert wird. Denn anders als bei einer Hypothek ist die Grundschuld nicht automatisch an eine bestimmte Forderung, wie z.B. ein Immobiliendarlehen, gebunden. Die Festlegung erfolgt erst durch die Zweckerklärung, die neben dem Umfang der Forderung auch den Haftungsumfang bestimmt und die Verpflichtung enthält, die Sicherheit nur im Rahmen des Sicherungszweckes zu nutzen.
Risikobegrenzungsgesetz
Durch das Risikobegrenzungsgesetz von August 2008 hat die Sicherungsgrundschuld eine gesetzliche Form erhalten. Das Gesetz enthält Regelungen für einen besseren Schutz der Kreditnehmer bei Kreditverkäufen und bei Zahlungsrückständen. So wird das Kapital der Grundschuld erst nach vorheriger Kündigung, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, fällig.
Dem Eigentümer bleiben jetzt auch gegenüber dem Grundschulderwerber die Einreden aus dem Sicherungsvertrag erhalten. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb einer Sicherungsgrundschuld wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Dadurch wurde die Rechtsstellung des Eigentümers gegenüber dem Grundschuldinhaber deutlich gestärkt.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld
Es gibt zwei Arten von Grundschulden. Dies sind die Buch- und die Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld einigen sich Eigentümer und Grundschuldgläubiger darauf, dass die Erteilung des Grundschuldbriefes ausgeschlossen ist. Sodann wird die Buchgrundschuld und der Ausschluss des Briefes im Grundbuch eingetragen.
Die Besonderheit bei der Briefgrundschuld ist die Ausstellung eines Grundschuldbriefes, die durch das Grundbuchamt erfolgt. Der Brief wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch ausgestellt, wobei die Rechte an der Grundschuld mit Aushändigung des Grundschuldbriefes an den Gläubiger übergehen.
Vor- und Nachteile einer Briefgrundschuld
Die Vorteile der Briefgrundschuld bestehen darin, dass bei Abtretung kein besonderer Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden muss und in diesem Falle auch keine Grundbuchkosten anfallen. Somit ist eine Abtretung für Dritte im Grundbuch nicht erkennbar.
Ein großer Nachteil der Briefgrundschuld besteht jedoch in der Höhe der Kosten. Denn für die Erteilung eines Grundschuldbriefes fallen beim Grundbuchamt wesentlich höhere Gebühren an, als bei einer Buchgrundschuld. Des Weiteren kann nur derjenige, der auch den Brief in Händen hält, Forderungen geltend machen. Dabei besteht immer die Gefahr, dass ein Grundschuldbrief verloren geht und in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden muss.
Kosten einer Grundschuldbestellung
Bei der Grundschuldbestellung entstehen sowohl beim Grundbuchamt als auch beim Notar Kosten. Diese hängen beim Grundbuchamt davon ab, ob eine Buchgrundschuld oder eine Briefgrundschuld bestellt wird. Für die Erteilung eines Grundschuldbriefes fallen ca. 25 Prozent höhere Gebühren beim Grundbuchamt an, als bei einer Buchgrundschuld.
Die Kosten beim Notar hängen davon ab, ob lediglich die Unterschrift des Grundschuldbestellers beglaubigt oder die Erklärung des Grundschuldbestellers beurkundet werden muss.
Um eine Grundschuld im Grundbuch eintragen zu lassen, bedarf es zwar lediglich der notariellen Beglaubigung der Unterschriften des Grundschuldbestellers unter der Grundschuldbestellungsurkunde. Gleichzeitig verlangt die Grundschuldgläubigerin (die finanzierende Bank) aber in der Regel, dass sich der „Schuldner“ der sofortigen Zwangsvollstreckung in seinen Grundbesitz und das sonstige Vermögen unterwirft. Diese Unterwerfung macht die Grundschuldbestellung beurkundungspflichtig.
Die Höhe der Notarkosten berechnet sich dabei nach dem Nennwert der Grundschuld.
Übertragung einer Grundschuld
Um eine Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen zu können, ist in der Regel eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.
Bei einer Briefgrundschuld reicht es aus, wenn mit dem neuen Gläubiger ein Vertrag zur Abtretung dieser geschlossen wird und die Übergabe des Briefes an ihn erfolgt. So lässt die Briefgrundschuld im Grundbuch nicht zwangsläufig erkennen, wer Gläubiger dieser Grundschuld ist, da ein Gläubigerwechsel somit auch außerhalb des Grundbuchs erfolgen kann.
Löschung der Grundschuld
Für die Löschung einer Grundschuld ist neben dem Grundschuldbrief (nur bei der Briefgrundschuld) auch eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erforderlich. Diese erhält der Kreditnehmer nach Tilgung des Darlehens vom Kreditgeber. Sodann muss die Löschung vom Kreditnehmer in notariell beglaubigter Form beantragt werden.
Allein die Rückgabe des Grundschuldbriefes an den Kreditnehmer führt nicht zur Löschung einer Briefgrundschuld.
Grundschuld löschen oder abtreten?
Angesichts der Kosten, die dem Eigentümer durch die Löschung im Grundbuch entstehen, sollte geprüft werden, ob die Grundschuld evtl. weiter genutzt werden kann. Denn im Gegensatz zu einer Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und kann, nachdem das Darlehen abbezahlt ist, ohne hohen bürokratischen Aufwand für einen neuen Kredit in Anspruch genommen werden.
Wird der Kredit bei derselben Bank aufgenommen, fallen hierfür keine Gebühren an, es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Grundschuldwert. Aber auch bei einem Bankenwechsel kann die Grundschuld weiter genutzt werden.
Offiziell wird dieser Vorgang als „Abtretung eines Grundpfandrechts“ bezeichnet und ist wesentlich kostengünstiger als die Löschung der Grundschuld.
Eigentümergrundschuld
Bei einer Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, mit der keine Forderung abgesichert ist. Sobald die abgesicherte Forderung getilgt ist, hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Grundschuldrückgewähr, also Erteilung einer Löschungsbewilligung. Nach Vorliegen dieser besteht die Möglichkeit der Umschreibung in eine Eigentümergrundschuld. Für den Antrag beim Grundbuchamt gilt Beglaubigungspflicht.
Die Eigentümergrundschuld dient dem Zweck der Sicherung eines besseren Ranges für spätere Belastungen. Denn die Rangstelle im Grundbuch ist ausschlaggebend für den Wert der Grundschuld als Sicherheit. Werden Rechte im Grundbuch eingetragen, stehen diese immer in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander. Nach diesem Rangverhältnis werden Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung ausgezahlt.
Bitte informieren Sie sich über die Finanzierung Ihres Bau- bzw. Kaufvorhabens in unserem übersichtlichen Baufinanzierungs-Vergleich.